第４回　ゆく川の流れは絶えずして・・・

　平成25年（2013年）を振り返っていますと、つい、方丈記の冒頭を思い浮かべてしまいます。「しかももとの水にあらず」と続きます。

　平成19年（2007年）から平成25年（2013年）に至るまでの47市場の変化を少し細かく振り返ってみましょう。

　第２回でご紹介した「47市場の乖離率」グラフの２つの乖離率が示すとおり、平成20年（2008年）、平成21年（2009年）には乖離率（買受け倍率）は急速に落ち込み（売却件数は多く、売上げ金額も多いので、実感し難いかもしれませんが）、平成22年（2010年）以降はそのどん底からの回復過程にほかなりませんでした。

　８年間の変化としてなによりもまず指摘しなければならないのは「売却件数の減少」です。

　47市場の売却件数は平成21年（2009年）をピークに減少し、平成25年（2013年）は平成19年（2007年）より24%も少なくなっていますが（第１回参照）、売却物件の価格帯にはなにか変化があったでしょうか？

　47市場の売却物件の価格帯別の件数は次のグラフのとおりです。なお、価格帯区分は、第２回で触れたとおり、基準価額により500万円単位で５つに分けています。

　価格帯別の割合グラフにしますと、次のグラフのとおりです。基準価額1,000万円未満（すなわち価格帯ⅠⅡ）は、平成19年（2007年）には66%でしたが、平成20年以降、割合が若干高まっています（最高値は平成22年（2010年）の73%）。

　なお、基準価額1,000万円未満物件を、以下「平常価格物件」、略して「平価物件」と呼びます。これに対して、基準価額1,000万円以上の物件を「高価物件」と呼ぶことといたします。

　価格帯別の売上げ額を見てみますと、次のグラフのとおりです。

　価格帯Ⅴの売上げ額が突出して多い状況は８年間変わりません。件数の多い価格帯が売上げ額は少なく、逆に、件数の少ない価格帯が売上げ額が多い！のが不動産競売戸建て市場の特徴です。（このため、平均乖離率と売上げ乖離率は、それぞれ別の価格帯の活性度を反映することとなり、ときには食い違うことは第３回で見たとおりです。）

　

割合グラフは次のとおりです。

　売却件数は変化していますが、その価格帯構造も、価格帯の売上げ割合も、あまり大きな変化もなく推移しています。

　では、47市場の買受け状況（＝活性度）は、価格帯別に見るとどうなっているでしょうか？

　価格帯別の平均中間乖離率（つまり、各市場の価格帯の中間値を単純平均した値）は、次のグラフのように変化しました。データは下表のとおりです。

　この平均中間乖離率グラフを棒グラフにして、平成19年（2007年）から、平成21年（2009年）を経て、平成22年（2010年）にどう変化したかを見てみたのが次のグラフです。（参考のため、前回ご紹介した平成25年（2013年）も掲げました。）

　平成21年（2009年）には、平成19年（2008年）のような活性化状況は全く見られません。翌平成22年（2010年）には状況は大きく変わりましたが、平成19年（2007年）とは比べものになりません。・・・そして平成25年（2013年）を迎えたわけです。

　ところで、以上のような価格帯ごとの乖離率の動きは、基準価額の２倍以上で買われた割合の変化を見てみますと分かりやすいと思います。次のグラフです。

　但し、このグラフは47市場の価格帯全件を対象にした統計であり、47各市場の平均値ではありません。また、２倍以上の買受けが多くても、低い乖離率による買受けも多いと平均乖離率は上昇しないことにもご留意ください（例えば、価格帯Ⅰ）。

　・・・と、５つの価格帯に分けて、47市場の活性度の変化を見てまいりましたが、８年間の特徴としてまとめるならば、47市場は、平価物件（すなわち、基準価額1,000万円未満＝価格帯ⅠⅡ＝の物件）と高価物件（すなわち、基準価額1,000万円以上＝価格帯Ⅲ以上＝の物件）とで対照的な動きを示したと言えるのではないかと思います。

　平価物件と高価物件別に、平均乖離率と売上げ乖離率を見てみましょう。次のグラフのとおりです。

　なお、このグラフの平均乖離率は、前掲「価格帯別平均中間乖離率」表に基づいて、平価物件は価格帯Ⅰと価格帯Ⅱの中間値、高価物件は価格帯Ⅳと価格帯Ⅴの中間値といたしました。売上げ乖離率は、それぞれの47市場合計金額に基づいて算出しました（注１）。

（注１）価格帯別に見ると、平均乖離率と売上げ乖離率は、高価物件ほど開き（差）が大きいことに気付かれると思いますが、高さは違うものの形状（動き）はほとんど変わりません。

　第２回で掲げた「47市場の乖離率」グラフは、このような実態から生まれています。（47市場の平均中間乖離率は、平価物件の平均中間乖離率に近い値です。念のため。）

　つづく（次回は「第５回　多額売却市場とその他の市場」）

第３回　平成19年（2007年）と平成25年（2013年）

　平成19年と平成25年を比較すると、次の表のとおりです。

　価格帯を調べてみましょう。売却物件の基準価額により次の５つに区分して、価格帯別の件数を見てみますと、次のグラフのとおりです。

　両年ともに、価格帯Ⅰと価格帯Ⅱが多く、合わせて７割弱を占めています。平成25年（2013年）は価格帯Ⅰが5%増え、価格帯Ⅱは3%減少しました。

     価格帯Ⅰ 500万円未満

     価格帯Ⅱ 500万円以上1,000万円未満

     価格帯Ⅲ 1,000万円以上1,500万円未満

     価格帯Ⅳ 1,500万円以上2,000万円未満

     価格帯Ⅴ 2,000万円以上

　価格帯別の売上げ額（単位：億円）は、次のグラフのとおりです。両年とも、件数が少ない価格帯Ⅴが大きな比重を占めるのは同じですが、その売上げ額が違います。

　価格帯別の平均乖離率は次のグラフのとおりです。なお、この平均乖離率は、各市場の価格帯の中間乖離率を求め、それを単純平均した値です。

　平成25年（2013年）は、価格帯Ⅰ及び価格帯Ⅱの平均乖離率が平成19年（2007年）を大きく上回っているのが目立ちます。

 以上見てきたことから、平均乖離率は平成25年（2013年）が優るが、売上げ乖離率は平成19年（2007年）が優るという理由が分かります。

　すなわち、平均乖離率は、平均値ですから、件数の多い価格帯Ⅰ及び価格帯Ⅱの乖離率に強い影響を受けます。このため、平成25年（2013年）の平均乖離率は高かったのです。しかしながら、売上げ乖離率は市場の売上げ額（正確には、その基準価額に対する比率）で決まりますから、価格帯Ⅴの件数が多く、平成25年（2013年）の1.5倍もの売上げのあった平成19年（2007年）の方が優ったわけです。

　なお、価格帯Ⅴの平均中間乖離率だけを見ると平成25年（2013年）がわずかに高いのですが、次の、基準価額の２倍以上の買受け割合グラフで分かるように、平成19年（2007年）の価格帯Ⅴは、実に２割を超える物件が基準価額の２倍以上で買われていましたから、価格帯Ⅴの活性度は平成19年（2007年）の方が優ることは明らかです。

　このグラフには、活性度が最も低下した平成21年（2009年）の状況も掲げました。平成21年（2009年）に比べると、平成25年（2013年）の価格帯Ⅴは著しく活性化していますが、平成19年（2007年）には及ばなかった言わざるを得ません。

つづく（次回は「第４回　ゆく川の流れは絶えずして・・・」）　　　　

　

第２回　 売上げ乖離率

　　　　　　　　　　　（お詫びとお知らせ）　第２回をアップしました。年内に第５回まで進みたいと考えています。大変遅くなりましたことをお詫び申し上げます。　　　　　　　　　　　　平成28年12月18日　曝松公平

　不動産競売市場の活性度は、基準価額の何倍で買われたか、すなわち乖離率（買受け倍率）を調べて判断するほかはありません。（筆者のホームページ「不動産競売価格統計」参照）

　１件ごとに、買い値を基準価額で割って算出した乖離率は、データが十分に多ければ、80%から300%以上まで幅広く分布します（注１）。

（注１）筆者のホームページ「不動産競売価格統計」所収の平成23年1月の拙稿「世界金融危機後の不動産競売価格」には、59市場の乖離率を10%刻みで23区分して平成19年から平成22年まで４年間の動きをグラフにしたものを掲げています。ご参照ください。

　不動産競売「戸建て」47市場（以下、単に「47市場」と言います。）の全件の買受け倍率を、基準価額の①1倍未満、②1倍以上1.5倍未満、③1.5倍以上2倍未満、④2倍以上の４段階に分けて、「件数」を調べてみた結果は次のグラフのとおりです。データは下表のとおりです。

　件数ではなく「割合」で見てみると、次のグラフのようになります。

　上の割合グラフを元にして、基準価額の①１倍以上、②1.5倍以上、③2倍以上で買われた割合の年度変化を見てみますと、次のグラフのとおりです。

　このグラフから、47市場では、平成20年（2008年）、平成21年（2009年）には基準価額1倍未満の買受けが増え、活性度は低下したが、平成22年（2010年）以降は高い買受け倍率による買受けが増え、活性化したことが分かります。

　特に、平成25年（2013年）には、物件の84%は基準価額1倍以上で買われ（基準価額未満の買受けは16%）、しかも、物件の半数（50%）は基準価額の1.5倍以上で買われ、さらに、物件の２割（22%）が基準価額の2倍以上で買われています。

　しかしながら、以上のような乖離率分布グラフによって市場の活性度を認識するのは少々面倒です。もっと手っ取り早く市場の活性度の年度変化を掴むための方法として、乖離率群を「数値化」するという方法があります。

　すなわち、平均乖離率です。これは、一つの市場の乖離率群を平均することによって代表値（平均乖離率）を求め、それを年度比較する方法です。

　平均値の捉え方もいくつかありますが（筆者のホームページ「不動産競売価格統計」参照）、ここでは、各市場の「中間乖離率」（注２）を元に、それを単純平均（注３）した値を「47市場の平均乖離率」と考えることにいたしましょう。

（注２）小規模市場の場合などでは、データが少ないため、「外れ値」によって誤差が大きくなる場合があります。そこで、外れ値の影響を受けにくい「中間値」を各市場の平均値としたいと考えます。

（注３）既に各市場の平均値に「中間値」を採用していますので、47市場を平均するに当たっては単純平均、すなわち全データを合計してデータ数で割る、普通の平均方法によりたいと考えます。

　計算してみますと、「47市場の平均乖離率」は８年間次のグラフのとおり変化しています。

　47市場の平均乖離率は、平成20年（2008年）、平成21年（2007年）と連続して落ち込みましたが（注４）、平成22年（2010年）以降は高まりました。先ほどの「乖離率（買受け倍利率）の割合の変化」グラフを数値化すると、このようなグラフになるわけです。

（注４）売却件数も、売却総額も、８年間で最も多かった平成21年（2009年）が、平均乖離率（したがって市場の活性度）は最も低いという結果になります。

　平成19年（2007年）を基準に眺めますと、一旦低下した平均乖離率が平成19年（2007年）のレベルに回復したのは平成23年（2011年）であり、平成24年（2012年）は停滞したものの平成25年（2013年）には８年間で最も高くなりました。

　売却件数が減少に転じた平成22年（2010年）以降は、47市場の平均乖離率は上昇を続けたというわけですが、この流れを「もうひとつの乖離率」によって検証してみたいと思います。

　もうひとつの乖離率とは「売上げ乖離率」、すなわち、市場の売上げ総額の基準価額総額に対する比率です。平均乖離率が1件ごとの乖離率を調べた、いわばミクロ乖離率であるのに対し、売上げ乖離率は市場全体を見た、いわばマクロ乖離率ですが、ともに市場の活性度を示す指数であり、同様の変化を示すはずです。

　「47市場の売上げ乖離率」は、47市場を一体と見て、その合計額に基づいて算出する方法（いわば、合計売上げ乖離率）を採ることといたします。この方が、各市場の売上げ乖離率を計算した上でそれを平均するという方法（いわば、平均売上げ乖離率）よりも、47市場の変化がはっきりするからです（注５）。

（注５）下表の「平均乖離」の値は、47各市場の売上げ乖離率を元にして、それを単純平均した「47市場の平均売上げ乖離率」です。下表の「合計額乖離」、すなわち「47市場の売上げ乖離率」よりも低い値となります。いわば平均と合計の違いです。ご参考までに。

　早速、47市場の売上げ乖離率を求め、それを先の平均乖離率グラフに追加してみます。次のグラフのようになります。47市場の活性度を表す最も基本的なグラフです。

　売上げ乖離率も、平成21年（2009年）が８年間で最も低下しており、それ以降は平成25年（2013年）には高まっています。一見、平均乖離率と同様の「流れ」を示しているように見えます。

　けれども、２つの折れ線は平成23年（2011年）、平成24年（2012年）の形状も少し違うようですが、それ以上に大きく違っているのが平成19年（2007年）の高さです。

　平成19年（2007年）は、売上げ乖離率は８年間で最も高い値165%を示していますが、平均乖離率は140%と高いとは言えません。

　起点となる平成19年（2007年）についていきなりこのような状況が示されると、グラフを読む側としては戸惑いを覚えざるをえません。どういうことでしょうか？

　この問題を考えるために、まず、平成19年（2007年）と平成25年（2013年）の比較を行ってみたいと思います。平成19年（2007年）と平成25年（2013年）の47市場は、何が、どう違うのでしょうか？これが明らかになれば、47市場の８年間の動きもおのずから判明する可能性があります。

　つづく（次回は「第３回　平成19年（2007年）と平成25年（2013年）」）